Льготная ипотека перестала быть просто «дешёвым кредитом» — сегодня это сложная система фильтров, категорий и исключений. С 1 февраля 2026 года правила кардинально изменились: супруги стали солидарными заёмщиками, «донорские» схемы ушли в прошлое, а комбинированные кредиты наконец-то разрешили рефинансировать. Разбираем, кто именно может претендовать на семейную, дальневосточную, сельскую, IT и военную ипотеку, где искать правду на Госуслугах, Финуслугах и Банки.ру и почему теперь даже идеальная кредитная история не гарантирует одобрения без второго подписанта.
История семьи Васильевых: счастливый билет, который достался не всем
Анна и Дмитрий Васильевы из Краснодара воспитывают двоих детей: трёхлетнюю Соню и новорождённого Мишу. Когда родился младший, они твёрдо решили: пора выбираться из съёмной двушки.
Дим, давай возьмём семейную ипотеку, — предложила Анна. — У Сони возраст подходит, нам светит 6%.
В Сбере менеджер развёл руками: «У вас уже была льготная ипотека в 2024-м. Сейчас правила другие — одна семья, одна льгота. И созаёмщиками идёте оба, даже если у Димы когда-то была ипотека до брака».
Васильевы не знали, что их случай — идеальный полигон для новых правил. Они не использовали «доноров», не пытались обмануть систему, но февральские изменения застали их врасплох.
Эта история — портрет миллиона российских семей в 2026 году. Льготная ипотека перестала быть массовой раздачей денег. Она стала адресной, прозрачной и безжалостной к хитрецам.
Семейная ипотека: главная программа страны и её новые берега
Семейная ипотека под 6% — безусловный лидер рынка. На неё приходится более 80% всех кредитов с господдержкой . Но с 1 февраля 2026 года войти в эту реку можно только по новым правилам.
Кто теперь имеет право:
- Семьи (в том числе неполные) с ребёнком до 6 лет включительно. Возраст считают на дату обращения в банк.
- Семьи с ребёнком-инвалидом до 18 лет.
- Семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми, проживающие в малых городах (до 50 тысяч жителей) или в регионах с низким объёмом строительства .
Васильевы подходили идеально: у них есть Соня младше шести. Но банк запросил документы на обоих супругов. И здесь началось самое интересное.
Обязательное созаёмничество: тихая революция февраля
С 1 февраля 2026 года супруги рассматриваются банком как единый организм. Ипотеку нельзя оформить на одного, спрятав второго в тень. Даже брачный договор не освобождает от солидарной ответственности .
Исключение одно: если муж или жена — иностранный гражданин. Тогда заёмщиком становится россиянин.
Для Васильевых это означало: Дмитрий, у которого в 2024-м была «обычная» льготная ипотека (тогда ещё под 8%), должен был закрыть тот кредит полностью. И только после этого пара могла претендовать на семейную ставку.
Техническая деталь, которую скрывают менеджеры:
Если предыдущая льготная ипотека оформлена до 23 декабря 2023 года, она не считается использованным правом. Её наличие не мешает новой семейной ипотеке. Главное — подтвердить, что кредит закрыт, иначе он войдёт в расчёт долговой нагрузки .
А вот если льготу взяли после 23 декабря 2023-го, то для получения новой нужно выполнить два жёстких условия:
- Полностью погасить старый кредит.
- Родить ещё одного ребёнка .
Васильевы вздохнули с облегчением: Димина ипотека была 2022 года. Они вписались в переходный период.
Дальневосточная и Арктическая ипотека: 2% за переезд души
Пока центральная Россия бьётся за 6%, на востоке и севере государство раздаёт кредиты под 2% годовых .
Кто может претендовать в 2026 году:
Программа резко расширила круг счастливчиков. Теперь это не только молодожёны до 35 лет, но и:
- Одинокие родители с детьми (без возрастного ценза).
- Многодетные семьи (любого возраста).
- Участники программ «дальневосточный гектар» и «арктический гектар».
- Медики и педагоги государственных учреждений, работающие в ДФО или Арктике.
- Сотрудники предприятий оборонно-промышленного комплекса, зарегистрированных на этих территориях.
- Вынужденные переселенцы из Украины, ЛНР, ДНР.
- Участники СВО и члены семей погибших (вдовы/вдовцы, не вступившие в повторный брак) .
Важное послабление 2026 года:
Теперь по дальневосточной и арктической ипотеке можно купить вторичное жильё — в городах с низким объёмом строительства и в моногородах. Раньше это было почти невозможно .
Максимальная сумма кредита — 6 млн рублей, а для жилья площадью от 60 квадратных метров лимит поднимают до 9 млн. Первоначальный взнос — от 20%, срок — до 20 лет .
Сельская ипотека: дом с печкой за 3%
Программа, которая выжила вопреки всему и даже расширилась в 2026-м. Ставка — от 0,1 до 3% годовых, сумма — до 6 млн рублей, срок — до 25 лет .
Кому положена (список утверждён Минсельхозом):
- Сотрудники агропромышленного комплекса (подтверждать занятость нужно каждые полгода в течение пяти лет).
- Индивидуальные предприниматели в сфере АПК.
- Работники социальной сферы на селе (врачи, учителя, работники культуры, соцзащиты).
- Сотрудники ветеринарных служб.
- Работники органов местного самоуправления в сельских территориях.
- Участники СВО и члены их семей (супруги, вдовы/вдовцы) .
Новое в 2026 году:
Курганская область запустила региональную субсидию «Русская мечта» — дополнительно до 1 млн рублей на строительство дома или 500 тысяч на покупку квартиры. Деньги можно совмещать с сельской ипотекой .
Жёсткие ограничения, о которых нельзя забывать:
- Возраст дома при покупке у физлица — не более 5 лет, у юрлица — не более 3 лет.
- Площадь: минимум 33 м² на одного, 42 м² на двоих, 18 м² на каждого при семье от трёх человек.
- Обязательное наличие электричества, водопровода, канализации и отопления.
- Участок должен стоять на кадастровом учёте с чёткими границами.
- Дом нужно построить за 24 месяца .
Критическое предупреждение:
Если вы брали любую другую льготную ипотеку после 23 декабря 2023 года — семейную, IT, дальневосточную, военную, — сельская ипотека вам закрыта. Исключение: кредиты, оформленные до этой даты, не считаются .
IT-ипотека: удалёнка больше не работает
Программа для айтишников в 2026 году окончательно привязалась к географии и доходу.
Условия входа:
- Ставка — 6% годовых.
- Сумма кредита — до 9 млн рублей.
- Первоначальный взнос — от 20%.
- Срок — до 30 лет .
Кто может:
Сотрудники аккредитованных IT-компаний. Но главное — уровень дохода.
- 150 тысяч рублей в месяц — если компания зарегистрирована в городах-миллионниках (кроме Москвы и Санкт-Петербурга).
- 90 тысяч рублей в месяц — для остальных городов .
Подвох:
Программа не распространяется на Москву и Санкт-Петербург. Жильё можно купить где угодно, но работать и жить придётся в регионе. Если уволиться из IT-компании, банк вправе поднять ставку до рыночной .
Военная ипотека: НИС и особый путь для участников СВО
Военная ипотека стоит особняком. Это не кредит с господдержкой в классическом смысле, а реализация накоплений участника накопительно-ипотечной системы (НИС).
Цифры 2026 года:
Ежегодный взнос на именной счёт военнослужащего — 411 184,9 рубля .
Кто может претендовать:
- Военнослужащие — участники НИС, прослужившие 3 года и получившие свидетельство.
- Отдельное условие для участников СВО: они могут купить жильё сразу после включения в реестр НИС, не дожидаясь трёх лет .
По военной ипотеке разрешено покупать не только квартиры, но и частные дома с участками, таунхаусы, комнаты. Сумма кредита зависит от возраста и стажа, точный расчёт делают в банках-партнёрах (Сбер, ВТБ, ПСБ, ДОМ.РФ) .
Комбинированная ипотека и рефинансирование: свет в конце тоннеля
Единственное безусловное послабление 2026 года касается комбинированных кредитов.
Раньше, если вы брали квартиру за 28 млн в Подмосковье (12 млн — семейная ипотека под 6%, 16 млн — рыночная под 21%), рефинансировать такой кредит было невыгодно. Банк предлагал новую ставку, но на всю сумму сразу, включая льготную часть.
С 1 февраля 2026 года рефинансировать можно только рыночную часть. Льготная остаётся под 6% .
Пример из жизни:
Семья Олега и Оксаны из Подмосковья перевела рыночную часть комбинированного кредита в другой банк под 17% вместо прежних 21%. Льготные 12 млн продолжают капать по ставке 6%. Экономия в месяц — больше 5 тысяч рублей .
Будущее, которое уже стучится: дифференцированная ставка
Госдума и Минфин активно обсуждают революционное изменение: привязать процент по семейной ипотеке к количеству детей.
Проект выглядит так:
- 10% — для семей с одним ребёнком.
- 6% — для семей с двумя детьми.
- 4% — для многодетных .
Пока это только идея. Но вектор понятен: государство хочет стимулировать рождаемость не словами, а деньгами. Если поправки примут, многодетные будут платить почти вдвое меньше, чем те, кто остановился на одном наследнике.
Чек-лист: как проверить своё право на льготу
- Зайдите на Госуслуги, раздел «Центральный каталог кредитных историй». Узнайте, в каких бюро хранятся ваши данные и не висит ли на вас старая льготная ипотека после 23 декабря 2023 года.
- Откройте Финуслуги или Банки.ру. Вбейте параметры в калькулятор — он покажет не рекламную ставку, а ПСК с учётом страховок и комиссий.
- Если вы супруги, готовьте паспорта обоим. С 1 февраля 2026 года банк не примет заявку без второго созаёмщика (кроме иностранцев и неполных семей).
- Для сельской ипотеки заранее проверьте населённый пункт на сайте Россельхозбанка в разделе «Своё село». Если деревня не в списке — программа не работает.
- Участникам СВО и их семьям — взять справку в воинской части или военкомате. Она даёт право на ускоренное получение военной и сельской ипотеки без возрастных цензов.
Заключение: льгота перестала быть халявой
Васильевы получили одобрение через три недели. Анна стала титульным заёмщиком, Дмитрий — солидарным созаёмщиком. Их старый кредит 2022 года не помешал, а новый дом они выбрали в пригороде Краснодара.
Льготная ипотека 2026 года — это не подарок на день рождения. Это инструмент, который требует чистоты, прозрачности и соответствия строгим критериям. Государство закрыло лазейки, перекрыло кислород «донорам» и запретило копить квартиры на каждого члена семьи.
Но для тех, кто действительно рожает детей, служит на Дальнем Востоке, лечит людей в сёлах или защищает страну в зоне СВО, — деньги по-прежнему есть. Ставки ниже инфляции, лимиты растут, а рефинансирование становится гибким.
Вы уже проверяли, на какую льготу имеете право? Может быть, вы учитель в Забайкалье и даже не подозреваете, что вам положена ипотека под 2%? Или ваша семья с двумя детьми живёт в городе до 50 тысяч жителей, но вы ни разу не пробовали подать заявку? Расскажите в комментариях, сталкивались ли вы с отказами после февральских изменений. Если статья помогла вам разобраться в новых правилах — поставьте лайк, пусть её увидят те, кто всё ещё считает, что льготная ипотека осталась прежней.